주택임대차보호법 ‘임차인의 계약갱신요구권’과 ‘전월세 인상율 상한제’
2022년 새해 봄 이사철을 앞두고 전월세난 우려가 제기되고 있다. 주택 공급의 부족, 집값 상승 등으로 주택시장이 불안정한 상황 속에 ‘전세’에서 ‘월세’로의 전환도 가속화되고 있는 실정이다. 기존 임차인의 안정적인 생활을 보장하기 위하여 지난 2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법에 의하여 현재 임차인의 계약갱신요구권과, 전월세 인상율 상한제가 시행중이다. 이와 관련하여 법무법인(유한) 한별 성학녕 변호사에게 질의응답을 해보았다.
Q. 주택임대차보호법에서 임차인의 ‘계약갱신요구권’을 규정하고 있다고 들었다. 이러한 계약갱신요구권은 사용하여 임대차계약이 갱신되면 임대차 기간은 어떻게 되는가?
A. 임차인은 개정 주택임대차보호법(2021. 7. 31. 시행., 이하 ‘법’이라고도 한다) 제6조의 3에 의하여 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있다. 임대인은 정당한 사유(법 제6조의 3 제1항 단서에서 9가지 정당한 사유를 규정하고 있음)가 없는 한 계약갱신을 거절할 수 없다. 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이다.
Q. 계약갱신요구권 행사의 방법이 따로 정해져 있는가?
A. 계약갱신요구권을 어떠한 방식으로 해야 한다고 명확하게 정하여 둔 것은 없다. 따라서, 구두, 문자메시지, 통화, 이메일 등의 방식으로도 가능하다. 다만 혹시 모를 장래의 분쟁을 대비하기 위하여 내용증명 등의 방법으로 증거를 남겨두는 것이 좋다.
Q. 계약이 갱신되는 경우 임대료가 증액될 수도 있는가? 가능하다면 그 증액 상한은 있는가?
A. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 다만 법은 차임과 보증금은 법 제7조에서 규정한 한도(증액청구는 기존 약정 차임이나 보증금의 20분의 1 초과 금지) 내에서만 증감할 수 있도록 소위 ‘전월세 인상율 상한제’를 규정하고 있다(법 제6조 제3항). 간단히 말하면, 계약이 갱신되는 경우 기존 임대료 보다 증액될 수 있고, 그 증액의 상한은 최대 5%이다.
Q. 끝으로, 오피스텔을 주거용으로 임차하여 사용하는 경우가 많다. 이러한 경우에도 위와 같은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나?
A. 해당 오피스텔이 ‘주거용 건물’에 해당한다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실제용도에 따라서 합목적적으로 판단한다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결). 주거용 건물의 판단 시기는 임대차계약을 체결하는 시점이다.
⁕성학녕 변호사는 누구?
중구신문 애독자이자 중구 신당동 주민인 법무법인(유한) 한별의 성학녕 변호사는 주로 건설, 부동산, 이혼 등의 분쟁을 심도 있게 다루고 있는 변호사이다. 그가 활발하게 활동하고 있는 법무법인(유한) 한별은 건물명도, 임대차보증금반환, 유익비 청구소송 등 다양한 소송을 성공으로 이끈 바 있다.
