‘도심재정비전략추진단’ 출범… 주민 삶의 질 향상 및 지역 경제에 새 활력 제공

주민 소통 근간한 재개발‧재건축 관련 ‘찾아가는 주민설명회’주기적 개최

다양한 방식 주민 공론화 시도… 오랜 숙원 남산고도 제한 완화 마침내 현실화

전국 최초 민간투자 받아 ‘회현동 스마트 행정복합타운’ 건립

‘신당10구역‧약수역 인근 신당동 346번지 일대’ 재개발 가속화

김길성 구청장 “30년간 중구 발목 잡은 남산 고도제한 빗장 곧 풀려”

오는 7월 1일이면 민선 8기가 출범한지 1년이 된다. 중구는 민선 8기 들어, 그간 지지부진했던 개발 사업에 속도가 붙고 있는 분위기이다. 그 배경엔 종횡무진하며 발로 뛰고 있는 구청이 있다. 구청장 직속기관인 도심재정비전략추진단을 필두로 남산고도 제한을 비롯한 규제를 풀고, 찾아가는 주민설명회를 열며 개발 사업에 마중물을 부어온 지난 1년을 살펴보자.

[편집자 주]

 

◆주민숙원 해결할 ‘도심재정비전략추진단’ 출범

중구는 지난해 8월 '도심재정비전략추진단'을 구성해 활동에 들어갔다. 도심재정비전략추진단은 역세권 개발, 지구단위계획 재정비, 공간 재배치 등 민선8기 중구 도시계획의 굵직한 현안들을 전담하는 구청장 직속 TF 조직이다. 무엇보다 남산고도제한 완화를 비롯해 다산로변(약수-청구-신당) 고밀‧복합개발, 세운지구 도심 재창조, 신당역-동대문역사공원역 더블역세권 종합개발 등 김길성 구청장의 개발 관련 공약사항이 체계적으로 이행되도록 골격을 잡는 역할을 수행한다. 또한 공공시설 이전으로 생긴 관내 공유지와 기부채납공간 활용방안을 선제적으로 연구하고, 생활SOC 복합화를 추진하는 등 기초 생활 인프라 확충을 통해 주민들의 삶의 질을 향상시키고 이를 바탕으로 사람이 모이고 지역 경제에 활력을 불어넣는 역할에도 집중한다. 눈에 띄는 점은 소통 강화다. 추진단은 도심재정비기획・도시공간기획 파트와 함께 각종 정비사업 진행과 보조를 맞춰 주민 소통과 홍보 기능을 수행하는 파트도 보강했다.

이에 따라 구는 재개발‧재건축 관련 '찾아가는 주민설명회'를 주기적으로 개최하고 현존하는 다양한 도심 재정비 방식을 주민들이 쉽게 이해해 사업이 원활히 이뤄지도록 ‘주민아카데미’도 운영해왔다.

 

◆중구, 도심재개발 소통으로 풀다

①‘찾아가는 주민설명회’ 소통브랜드 출시

구청은 주민과의 소통을 강화하기 위해 ‘찾아가는 주민설명회’ BI를 디자인하고 브랜드를 출시했다. 구는 노후 도심의 고밀․복합 개발과 관련‘구청장과 함께하는 찾아가는 주민설명회’를 열어 뜨거운 반응을 얻어 왔다. 지난해 9월 1일 약수지구단위 재정비를 기점으로 시작한 주민설명회를 시작으로 3회에 걸쳐 실시한 설명회에 1천 1백 명의 주민이 참여하여 흥행 돌풍을 일으켰다. 사상 유례없는 인기 설명회에 고유 브랜드를 입혔다. ‘찾아가는 주민설명회’BI 디자인을 구가 자체 제작해 ‘찾아가는’BI 서비스 시리즈를 선보인 것.

찾아가는 주민설명회 BI 기본형 디자인은 구청장이 직접 찾아가는 메시지를 ‘찾주’에 담아 친근한 이미지로 표현했다. 그간 구가 개최한 주민설명회는 소수의 사업 관계자만을 대상으로 한 ‘닫혀있는’ 설명회였다면, 민선 8기에 실시한 ‘찾아가는 주민설명회’의 경우 운영 방식이 다르다.

 

②조합 직접설립 현장 지원센터 운영

중구는 지난 3월 관내 주택재개발 예정구역인 신당10구역과 중림동 398번지 일대를 대상으로 '재개발조합 직접설립 현장 지원센터'를 운영했다. 지난해 12월에 이어 두 번째다. 재개발조합 직접설립은 사업구역 내 토지 등 소유자의 75% 이상 동의가 필요하다. 현장 지원센터에서는 사업구역 내 거주하는 토지 등 소유자들의 응답률을 높이기 위해 조합 직접설립제도를 홍보하고 동의서를 접수했다. 재개발사업 전반에 대한 절차와 궁금증도 1대1 개별상담으로 상세히 해결했다. 중구가 조합 직접설립제도 홍보와 응답률 제고에 총력을 기울인 것은 그만큼 주민 부담을 덜어줄 뿐만 아니라 사업 속도를 높이는 데도 큰 역할을 할 수 있다는 판단에서다.

◆남산고도제한 ‘슬기롭게’ 완화… 다양한 방식 주민 공론화 시도

서울시가 올 상반기 중 남산 고도제한 완화 방안을 발표할 것으로 알려진 가운데, 중구도 이번 완화 방안에 구와 주민 의견을 최대한 관철하기 위해 광폭 행보를 걷고 있다.

중구는 '남산 고도제한 완화 방안 검토 및 기본구상 용역'을 시작으로 주민협의체 구성, 동별 공론장 및 주민 100인 공론장, 주민 인식조사, 전문가 대토론회, 각종 설명회 등 다양한 방식을 통해 의견을 모아 왔다. 아울러 5월 4일, 김길성 중구청장은 오세훈 서울시장을 면담한 자리에서 남산 고도제한 완화를 요청했고 긍정적인 답변을 들으면서 완화에 대한 주민 관심이 집중되고 있다.

이렇게 30년 주민 숙원이 처음으로 해결의 실마리를 보이는 만큼, 중구는 무엇보다 '주민 공론화'를 기반으로 누구나 공감할 완화 방안을 마련하고자 총력을 쏟고 있다.

먼저 중구는 지난 3월 관내 남산 고도지구가 분포된 회현동, 명동, 필동, 장충동, 다산동 주민을 대상으로 '남산 고도제한 완화 주민협의체'를 구성했다.

◆남산 고도지구內 주민 인식조사 “합리적 완화 타당”

중구는 여론조사 전문 업체와 함께 지난 3월 13일부터 4월 7일까지 남산 고도지구 내 토지 등 소유자와 거주민을 대상으로 '남산 고도제한 합리적 완화 추진을 위한 주민인식 조사'를 시행했다. 조사 문항은 20개로 ▲주거환경 만족도 ▲남산 고도지구에 관한 기본 인식 ▲고도제한에 따른 재산권 침해 정도 ▲합리적 완화 범위 ▲완화 시 주거 정비 의향 ▲고도제한 유지 시 필요한 공공지원 등을 물었다. 구는 이번 조사를 통해 모두 764명으로부터 응답을 받았다. 먼저 응답자 72.6%는 남산 고도지구가 주거생활에 영향을 미친다고 했고 84.4%는 이로 인해 재산권이 침해받는다고 답했다. 이와 함께 남산 고도지구 내 노후도 원인을 묻는 질문에서는 응답자 86.6%가 높이 규제를 지목했고 이어 54.1%는 복잡한 개발 절차를 꼽았다.

핵심 질문인 남산 고도제한 추진 방향에 대해서는 응답자 53.8%가 '현재보다 완화'에 힘을 실어 '고도제한 전면 해제'를 택한 33.5%보다 높게 나타났다. 이어 고도제한 완화 정도를 묻는 항목에서는 ▲1~7층 완화에 50.4% ▲전면 해제에 27.6% ▲7층 이상 완화에 21.1%로 응답률이 분포됐다. 고도제한 완화 효과로는 응답자 과반수 이상인 52.7%가 주거환경 개선을 꼽아 12.2%를 나타낸 지역 활성화를 압도했다.

 

◆맞춤형 설명회‧아카데미, 정확한 정보 제공으로 오해 차단

중구가 작년 하반기부터 각종 정비사업에 대해 올바른 정보를 제공하고자 본격 시작한 '찾아가는 주민설명회'와 '찾아가는 주민 아카데미'는 말 그대로 '히트 상품'이었다. 매회 주민들의 폭발적인 호응은 물론, 여러 지자체에서 벤치마킹 문의가 들어왔다. 구는 이를 남산 고도제한 완화 추진에 그대로 적용했다. 지난 3월 '고도지구의 이해'를 주제로 주민 아카데미를 세 차례 열었다. 남산의 역사에서부터 고도지구 지정 경위 및 근거, 남산 고도제한의 맹점, 구의 고도제한 완화 방향 등을 소개하며 주민들에게 정확한 내용을 알렸다.

이어 4월에는 관내 공인중개사들을 대상으로 '남산 고도제한 합리적 완화 추진전략' 설명회를 개최했다. 구는 설명회를 통해 주민과 일선 접촉하는 공인중개사들에게 정확한 정보와 진행 동향을 공유하여 그릇된 콘텐츠로 인한 혼란을 사전 차단하고자 했다.

 

◆고도제한 합리적 완화 방안연구 용역 시행, 8월 완료 목표

남산 고도지구는 서울시가 남산 경관 보호를 목적으로 1995년부터 지금의 모습으로 지정‧관리되고 있다. 전체 면적은 242만㎡로 111만㎡가 중구에 속한다. 높이 제한은 12m에서 20m까지 구역별로 다르다. 문제는 남산 주변의 심각한 노후화다. 주변보다 턱없이 낮게 설정된 건축물 높이는 주거환경 개선을 위한 최소한의 개발까지 가로막았다. 그러다 보니 고도지구 내 건물들은 대부분 준공된 지 20년이 넘었고(89%), 30년이 지난 건물도 60%에 달한다.

중구는 지난 1월부터 '남산 고도제한 완화 방안 검토 및 기본구상 용역'에 착수해 과학적이고 합리적인 완화 방안 마련에 몰두하고 있다. 남산 고도지구 지정 근거가 되는 '남산 제모습 찾기' 최초 계획까지 샅샅이 뒤지며 모호하고 불합리한 내용을 찾아 개선안을 도출하고 있다.

특히 고도제한 근거 중 하나인 부감 경관(산 정상에서 산 아래를 바라보는 경관)에 대해서도 촘촘한 현장답사와 시뮬레이션으로 한계를 밝히고 지점별 적정 높이를 도출하는 등 완화 방안을 준비하고 있다. 중구는 6월 중 주민협의체 3차 정기회의를 열고 본 연구 용역의 중간 진행 상황을 공유한다. 아울러 이날 김 구청장은 오세훈 시장과의 면담 결과를 설명하며 주민들의 지속적인 협조를 당부할 예정이다. 김길성 중구청장은 “30년간 중구 발목을 잡으며 꿈쩍하지 않을 것 같던 남산 고도제한의 빗장이 곧 풀리려한다”면서 “주민들이 원하는 고도제한 완화 방안이 최대한 반영될 수 있도록 끝까지 모든 노력을 다할 것”이라고 전했다.

 

◆중구, 주택 재개발에 속도 낸다!

①신당10구역 재개발 속도 높인다

낡은 저층 주택들로 가득한 중구 신당동 236-100번지 일대(이하 신당10구역) 주택재개발사업이 중구의 '신속통합기획' 지원으로 급물살을 탔다. 신당10구역 재개발사업은 도심에 1천400여 세대 규모의 주거단지를 공급하는 것으로 이달 중 정비구역 지정된다. 중구는 관내 재개발구역 중에는 처음으로 '직접 조합설립제도' 운영도 계획하고 있다. 주민 동의율 기준인 75%도 이미 충족했다. 서울시가 도입한 신속통합기획은 재개발 규제완화방안의 하나로 정비구역 지정까지 필요한 사전절차를 대폭 간소화하면서 건축 통합가이드라인도 마련해주는 제도다.

이를 통하면 심의 전까지의 소요기간이 6년에서 2년까지 단축되고 향후 정비구역 지정 심의를 통과할 가능성도 매우 높아진다. 중구와 서울시가 수립한 신속통합기획에 따르면 이 지역에는 1천400여 세대가 거주할 수 있는 35층 높이의 공동주택단지가 건립된다. 이와 함께 광희문‧한양도성을 조망할 수 있는 역사문화공원, 주민 편의를 위한 문화시설과 지하주차장, 역세권에 어울리는 주상복합시설까지 들어선다. 현재 절대적으로 부족한 녹지공간도 대폭 보강되고 주변 접근로도 보행친화적으로 개선하는 등 주변 자원을 최대한 활용하여 역사‧문화‧녹지가 공존하는 도심 주택단지를 만들겠다는 것이 신속통합기획에 담긴 마스터플랜이다.

사업대상지인 신당동 236-100번지 일대(면적 6만4천166㎡)는 지하철 신당역(2‧6호선)과 붙어있고 주변에는 광희문과 한양도성, 동대문디자인플라자, 의류쇼핑몰 등이 자리 잡고 있어 개발 잠재력이 크다. 하지만 인근에서 추진 중인 어느 지구단위계획에도 포함되지 않아 지역의 미래는 불투명했다. 이에 구는 면밀한 사전타당성 조사와 함께 주민동의를 얻어 정비계획을 수립했다. 이어 지난해 8월에는 서울시로부터 신당10구역이 신속통합기획 신규대상지에 선정됨으로써 사업에 탄력을 얻었다. 이후 서울시 총괄건축가의 지원 속에 수 차 례의 현장조사와 주민간담회를 통해 올해 7월 신속통합기획 수립을 마쳤다.

현재 중구는 정비구역 지정 이후까지 내다보고 준비를 마친 상태다. 주민 절반 이상이 동의하면 구청장이 추진위원회 설립 절차를 생략할 수 있는 ‘조합 직접설립제도’를 신당10구역에 도입하려는 것이다. 이 제도가 적용되면 조합 설립비용을 구가 지원하게 되고 조합 설립까지 걸리는 시간도 통상 4년에서 2년까지 줄어든다. 이렇게 되면 전체 재개발사업 기간이 최대 6년(신속통합기획 4년+조합 직접설립제도 2년)까지 획기적으로 단축되는 효과를 볼 수 있다.

②약수역 인근 신당동 346번지 일대 도심 공공주택 복합사업 본 궤도

주민들의 높은 열망에도 20년 동안 개발에 어려움을 겪던 중구 약수역 인근 '신당동 346번지 일대'가 재개발에 획기적인 전환점을 맞게 됐다.

중구는 '약수역 인근 도심 공공주택 복합사업'이 지난 5월 국토교통부․서울시 사전검토위원회 자문을 통과하면서 의미 있는 첫발을 디뎠다고 밝혔다.

사전검토위원회 자문은 향후 사업계획 수립 시 가이드라인 역할을 하는 것으로 이번 절차를 통해 사업이 본격적인 추진 단계에 들어섰다고 볼 수 있다. 사업대상지는 약수역을 도보권에 두고 있으면서 남산을 바라볼 수 있고 인근에는 응봉근린공원이 자리 잡고 있어 최적의 주거 입지 요건을 갖추고 있으나 오래된 저층 다세대 주택이 밀집해 있는 등 노후도가 83%에 달하고 대상지 상‧하단 표고차가 63m에 달하는 등 주거환경이 열악하다. 이에 주민들의 개발 의지는 강력했지만 대부분 1종 주거지역과 2종 주거지역(저층)으로 편재돼 재개발은 지지부진했다.

구는 주거 환경 개선과 신속한 주택 공급을 위해 2021년 이 지역을 도심 공공주택 복합사업 대상지로 국토교통부에 추천했고 그해 8월 후보지(6차)로 선정됐다. 이번 사전검토위원회 자문 결과를 보면, 먼저 사업대상지 면적이 5만5천73㎡에서 6만3천958㎡로 증가했는데 효율적 토지이용, 합리적 도시계획 등을 감안해 기존 대상지에서 제외됐던 남측 1종 주거지역이 새로 편입됐다. 주목할 대목은 토지 종 상향이다. 1종 주거지역과 2종 주거지역(저층) 비율을 줄이고 2종 주거지역(고층)과 3종 주거지역, 준주거지역 비율을 크게 늘려 낙후된 이 지역의 주거환경 개선할 수 있는 계기를 마련했다. 앞으로 구체적인 사업계획 수립을 거쳐 예정지구 지정 등 사업이 절차대로 진행되면 1천6백여 세대가 거주하는 지상 30층 높이의 공동주택 단지가 들어서게 된다.

◆전국 최초 동주민센터와 편의시설 민간투자 받아 짓는다

중구 회현동에 스마트 행정복합타운이 들어설 전망이다. 지하 5층~지상 15층 규모에 동주민센터와 자치회관을 비롯해 어린이집과 도서관, 첨단 ICT 체험 공간 등 주민 편의시설과 함께 업무시설도 조성된다. 총사업비는 762억원 가량이며 전액 민간투자사업으로 구 재정 부담은 없다. 중구는 이 같은 내용을 담은 '회현동 행정복합타운 건립사업'이 기획재정부 주관 민간투자사업 심의위원회에서 대상시설 적정성 심의를 통과했다고 밝혔다.

동주민센터와 자치회관도 사회기반시설로 인정받아 민간투자 방식으로 추진할 수 있게 된 최초 사례다. 사회기반시설은 통상 도로, 항만, 교량 등 규모와 파급력이 크고 막대한 재원이 투입되는 시설로 그동안 동주민센터는 사회기반시설 유형에 포함되지 않았다. 이번 심의 통과는 부대사업(업무시설)과 연계한 민간투자를 통해 공공청사를 개발하는 새로운 길을 제시했다는 데 의미가 있다.

사업 대상지는 중구 회현동1가 203-4번지 일대 2천388㎡로 현재 구 소유지다. 유동인구가 많은 명동과 거주인구가 많은 중림동에서 접근이 쉬운 길목에 자리 잡고 있다. 중구는 이곳에 연면적 2만4천685㎡ 규모로 회현동 행정복합타운을 지을 계획이다. 크게 공공시설과 업무시설로 나뉘는 가운데 공공시설에는 회현동주민센터와 자치회관, 어린이집, 도서관, 스마트 에듀케어센터, 공영주차장으로 채워진다.

이 중 스마트 에듀케어센터는 관내 학생들을 위한 공간으로 ICT 체험 기반의 교육실, 메이커 스페이스, 스튜디오, 전시실 등으로 구성할 예정이며, 수목가든과 옥상 정원도 배치해 개방형 휴식 거점으로서 역할도 부여한다.

사업은 BTO방식으로 추진한다. BTO(Build Transfer Operate)는 민간사업자가 민간자본으로 시설을 준공해 소유권은 구에 넘기고 일정 기간 시설을 운영하면서 투자한 사업비를 회수하는 방식이다. 회현동 행정복합타운 건립과 어린이집 신축은 주민 숙원이었다. 민선 8기 들어 중구는 이를 공약사업으로 선정, 숙원 해결에 집중했고 다양한 검토와 협의 끝에 추진 방향을 민간투자사업으로 전환하면서 회현동 행정복합타운은 급물살을 타게 됐다. 구는 ㈜KT estate로부터 민간투자사업 제안서를 접수하고 기획재정부 산하 한국개발연구원(KDI)에 제안서 검토를 의뢰한 상태다. 중구는 이후에도 중앙투자심사 등 몇몇 관문이 남았지만 무리 없이 소화할 수 있다고 보고 준공 목표 시점을 2026년으로 예측했다.

유정재 기자