토지에 투자할 때는 환상을 버려야 한다. 수년 만에 수배의 차익을 올리는 일은 매우 드물다. 1천 건 가운데 서너건 밖에 안된다. 연 수익률 15% 수준이 가장 적당하다.
토지를 고를 때 가장 먼저 고려해야 할 사항으로 입지를 꼽는다. 지방 대도시의 상업지역보다 수도권의 관리지역 농지가 좋을 수도 있다. 입지 다음으로 고려해야 할 사항은 도로, 경관, 혐오시설 여부, 도시 접근성 등을 차례로 따져봐야 한다.
그러므로 토지에 투자할 때는 신중에 신중을 거듭해야 한다.
특히 30~40대의 젊은층은 신도시 주변의 개발 가능토지에 투자할 때 환상을 버려야 한다. 차라리 한국토지개발공사 등 공공기관이 개발한 택지개발지역 내 단독필지에 투자하는 게 안전할 지도 모른다.
농지 구입에 있어 주의해야 할 몇 가지를 설명하고자 한다.
첫째, 전화로 토지투자를 권유하는 일명 ‘기획부동산’에 유의할 필요가 있다. 전화로 토지 매입을 권유하는 사람들은 90% 이상 기획부동산이며, 이럴 경우 무조건 거절하는 게 상책이다. 기획부동산은 보통 다단계 판매방식을 채택하고 있기 때문에 직원들조차 토지에 대해 문외한이 많다. 심지어 경기도 파주시가 충청도 연기군 옆에 있다고 주장하는 기획부동산의 전화도 있다.
또 기획부동산은 보통 큰 땅을 사서 불특정 다수에게 분할하여 처분하는 방식인데, 이런 경우 토지의 정확한 위치가 표시되지 않기 때문에 나중에 큰 낭패를 볼 수도 있다.
둘째, 토지투자의 요건은 바로 입지다. 농지라도 구입할 때 대상토지가 어디에 있느냐에 따라 투자가치가 달라진다. 관리지역의 농지라 할지라도 향후 대상지역에 인구가 많이 유입될 수 있는 입지라면 투자요건을 갖췄다고 볼 수는 있다. 그러나 그렇지 않을 때는 낭패를 볼 때가 많다.
입지 다음으로 도로를 봐야 한다. 도로는 사람으로 치면 ‘동맥’이다. 도로를 끼고 있는 땅인지, 4차선인지 2차선인지를 봐야 한다.
입지와 도로를 따져봤다면 다음은 경관을 봐야 한다. 경관이 수려하고 대지가 편안하며 주변이 산만하지 않게 느껴져야 풍수지리상 좋은 곳이다.
그런 다음에는 혐오시설이 없는지 따져봐야 한다. 묘지, 쓰레기매립장, 송전선, 공단 등이 주변에 있다면 가격 상승이 더디다.
도시 접근성도 중요하다. 대도시까지 1시간 이내에 진입할 수 있는 곳이라면 투자할 만하다.
셋째, 땅을 찾지 말고 사람을 찾아라. 토지에 투자할 때는 전문가를 찾는 게 중요하다. 특히 한 지역에서 10년 이상 부동산중개업을 한 사람이라면 최상이다. 현지답사를 할 때 마을 이장을 찾는 게 보통이지만 요즘은 이장들이 직접 전매하는 경우가 많아 오히려 지역 부동산중개업자가 낫다.
현장을 답사하기 전 반드시 시·군·구청을 찾아 각종 서류를 확인해봐야 한다. 토지대장에서는 평수·지목 등을, 지적도에서는 땅 모양과 맹지 여부를, 토지이용계획확인원에서는 용도변경 여부 등을 확인할 수 있다.
땅의 모양은 200평 이내의 경우 가급적 네모난 땅을 사야 하지만 넓은 땅이라면 모양은 큰 의미가 없다.
그리고 토지보유 기간의 경우 보통 사람들은 투자기간을 3~6년으로 보는데 반해 땅 부자들은 최소 10년 이상으로 본다. 토지 투자는 될 수 있는 대로 ‘단타’는 절대 금물이다. 기다린다는 심정으로 여유를 갖고 투자하면 오히려 큰 이익을 얻을 수 있다.
이기현
MK consulting 대표
강남대 부동산학과 졸업 / 대학원 수료
강남대학교 부동산행정대학원 출강
