부동산정책과 제도의 관련규정과 절차를 정확히 판단하는 것은 재테크의 기본이다. 수시로 바뀌는 정부정책의 부활과 폐지의 틈새를 이용하면 투자패턴을 잡을 수 있고, 그렇지 못하면 투자가치는 보장받지 못한다. 과거로부터 우리 정부의 부동산 정책은 실물경제나 국제적인 경제흐름과 시장 금리 등으로 강화정책과 완화정책을 반복해 왔다.
실제로 얼마전 K씨는 경기도 에 전원주택을 지으려고 평당 25만원에 임야 300평을 샀다. 그러나 K씨는 산림청에서 그 땅은 개발이 불가능하다는 답변을 듣고 잔금을 치러야 할지 고민에 빠졌다. 기존의 국토계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 개발행위 허가 대상인 토지의 진입로가 폭 8m 이상이고 주간선도로 또는 도로법 규정에 의한 도로에 연결된 경우에는 개발이 된다는 내용만 믿었다가 낭패를 본 것이다. 
산지는 특성상 일반 토지보다 검토해야 할 부분이 많다. 기존 산지개발법은 기존개발지와 연접해 개발할 때도 전체 개발면적이 용도지역별 개발행위 허가규모(자연녹지지역 : 1만㎡, 관리지역 : 3만㎡)를 초과해도 개발을 제한하지 않던 것이 2003년 11월에 바뀐 산지개발법에 의하면 연접제도가 있어 인근에 9천평(3만㎡) 이상 개발되어 있으면 신청지로부터 반경 500m 이내는 인허가를 낼 수 없도록 바뀌었다.
산지 구입시 살펴야 할 사항은 다음과 같다.
첫째, 환경적인 요소가 더욱 강화되고 환경 영향평가의 중요성이 부각되면서 까다로워졌다. 개발이 용이한지 철저한 조사가 필요하다.
둘째, 산지 특성상 도로가 접하지 않은 안쪽의 땅(맹지)이 많다. 진출입의 중요도가 높다.
셋째, 산지는 군사작전 지역이 끼어있는 경우가 있기 때문에 그 협의 내용을 확인해야 한다.
넷째, 목적물까지의 진입로를 거치는데 있어서 개인토지를 어떻게 사용 가능하도록 할 것인지 지주와의 합의관계를 점검하고 확인하여 체크해야 한다.
전원주택이나 펜션을 지을 때는 산지가 농지보다 덜 까다로웠다. 산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등은 까다로워졌지만 그래도 개발은 농지보다 산지가 쉬웠다. 산지는 구입할 때 농지취득자격증명 등의 절차도 없고 농지전용과 같이 허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없다. 산지는 토목 준공 후 바로 집을 지을 수 있고 지목은 대지가 된다.
또 형질변경비용도 농지보다 훨씬 저렴하다. 그러나 정부정책은 농지는 규제를 풀되 산지는 보호한다는 취지로 바뀌고 있다. 추가적으로 산지를 사는 사람은 특성상 보이지 않는 복병을 만날 수 있으니 일일이 땅을 밟아보고 매입해야 한다. 전체 숲만 보는 것이 아니라 나무도 살피고 산의 지세 등을 보고, 묘지관계 등을 확인해야 한다. 더욱이 전원주택지를 지을 때는 건축법 외에 관련되는 법이 많은데 이런 관련법을 무시하고 지으면 낭패를 볼 수 있다. 또한 신고형태로 주택을 지어도 현행법규 및 조례가 요구하는 모든 필요 조건을 갖추어야 한다. 따라서 변화무쌍한 정부정책 속에서 관련규정과 규정변화에 관심을 기울이고 정책을 미리 읽어내는 등의 노력과 정부정책의 폐지와 부활 속에서의 틈새시장을 활용한 투자만이 소액으로도 투자수익을 올릴 수 있는 지름길이 아닌가 싶다.
이기현
MK consulting 대표
강남대 부동산학과 졸업 / 대학원 수료
강남대학교 부동산행정대학원 출강