Q
「주택임대차보호법」상 소액임차인에 대해 그 임차주택의 경매 시 다른 담보물권보다 우선해 배당받을 수 있는 최우선변제권이 있다고 들었습니다. 그 권리의 내용과 범위는 어떻게 되는지요?
A
「주택임대차보호법」은 소액임차인의 최우선변제권에 관해 제8조 제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖춰야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제3항은 “제1항의 규정에 의해 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지[垈地]의 가액 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조 및 제4조는 위 규정에 의해 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위와 임차인의 범위에 관해 규정하고 있습니다.
그러므로 「주택임대차보호법」상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선해 당해 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제받을 권리가 있는 것입니다.
2010년 7월 26일부터 시행된 「주택임대차보호법시행령」은 최우선변제권의 범위를 ①서울특별시에서는 보증금이 7,500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해 2,500만원 이하의 범위에서 인정되고 ②수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(‘서울특별시’는 제외한다)에서는 보증금이 6,500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해 2,200만원 이하의 범위에서 인정되고, ③광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외), 과밀억제권역이 아닌 인천광역시 일부지역, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시에서는 5,500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해 1,900만원이하의 범위에서 인정되며, ④그 밖의 지역에서는 4,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해 1,400만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다.
그리고 「수도권정비계획법」 제6조에 의한 수도권 중 과밀억제권역에 관해서는 같은 법 시행령 제9조에 의한 [별표 1] 에서 규정하고 있는 바, 이를 보면, 서울특별시, 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지는 제외한다.], 의정부시, 구리시, 남양주시[호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다], 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외한다) 등 입니다.
이와 같이 최우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대해 인정되는 것이 아니므로, 보증금 전액의 우선변제권을 보장받기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 받아둬야 할 것입니다.
또한 「주택임대차보호법」은 사회경제적 여건을 고려해 소액임차인의 범위 등에 관해 계속적인 개정을 거듭해 왔는바, 개정 법령의 시행 전에 이미 임차주택에 관해 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정을 적용하게 됩니다(같은 법 시행령 부칙 제2조).
자료제공 : 대한법률구조공단 (국번없이 132)
