최근 상가시장을 찾는 투자자들의 발길이 눈에 띄게 늘어나고 있다. 정부가 주택과 토지 시장에 대한 투기 대책을 잇달아 발표하면서 규제가 덜한 상가가 틈새 투자처로 각광을 받고 있는 것이다.
상가시장이 각광받는 가장 큰 원인은 상대적으로 규제가 덜하다는 것이다. 주택거래신고제, 분양권 전매 제한, 토지거래허가제 등으로 아파트와 토지 투자가 꽁꽁 묶여 있는 반면, 상가는 분양권 전매 제한 등 별다른 규제가 없으며 그동안 상가 투자를 망설이는 이유 중 하나였던 안정성도 높아졌다.
하지만 개발업체와 건설사들이 경쟁적으로 분양에 나서면서 공급과잉 우려도 높아지고 있다. 택지개발지구에 공급되는 근린상가는 분양가가 높은 편이어서 수익성을 따져보고 분양받는 게 좋다.
흔히 상가하면 가장 쉽게 떠올리는 것이 고정수익일 것이다. 하지만 상가라는 것이 위치, 업종 등에 따라 편차가 심해 선별이 쉽지 않아 고정수익을 기대하고 투자했다가 매월 들쭉날쭉한 수익을 내는 임차인으로부터 월세를 받기 어려워지는 경우가 많다. 그런 점에서 그나마 고정 소비자들이 확보돼 있는 아파트 내 상가가 비교적 안정적인 투자 대상이라고 볼 수 있다.
상가는 기존 점포를 매입하는 방법과 분양받는 방법이 있다. 단지 내 상가분양은 통상 공개경쟁 입찰방식을 통해 분양하는 방식이며 특히 재건축 아파트 내 분양은 이미 상가를 하고 있는 조합원이 우선 분양을 하고 조합원에게 다 분양이 되지 못하면 일반 분양을 한다.
첫째, A급 상가를 골라야 한다. 단지 규모로만 볼 때 A급은 1천가구 이상, B급은 6백가구 이상~1천가구 미만, C급은 6백가구 미만으로 볼 수 있다. 또 상가 연면적을 가구수로 나눠 0.5평 이하면 A급 단지 상가로 본다. 0.5평 초과~1.2평 이하면 B급, 1.2평을 초과하면 C급 상가로 구분한다.
둘째, 단지 주출입구라고 모두 좋은 것은 아니다. 중요한 것은 주민들의 이동 동선이 어떤지를 확인해 봐야 한다. 주출입구가 아닌 부출입구라 해도 학교 쪽으로 나있는 상가라면 역시 학생들을 고려한 문방구가, 버스정류장과 지하철역 방향 부출입구라면 출·퇴근자 및 유동인구를 고려, 편의점 같은 누구나 이용할 수 있는 상가의 투자가치가 높다.
셋째, 평형대 분포를 눈여겨 봐라. 40평형대 이상이 대형 평형이 많이 분포하는 단지의 경우 전반적으로 수요자들이 단지 내 상가보다는 백화점 같은 대형 매장을 찾는 경우가 많으므로 오히려 작은 평형대 인근의 상가가 좋다.
넷째, 단지 주변 상권을 눈여겨 봐라. 대형 할인 매장을 걸어서 이용할 수 있거나 차량을 통해 10분 내 이용할 수 있다면 단지 내 상가는 경쟁력이 크게 약화된다.
다섯째, 지하층은 무조건 피해라. 상가에서 지하층은 공동주택에서 1~2층과 같은 존재다. 그만큼 선호도가 떨어지고 업종 선택에 있어서도 많은 제약을 받는다.
여섯째, 단지 내 꼭 필요한 고정적인 업종은 있다. 어느 단지나 고정적인 업종은 있다. 통상 단지 내 자치관리위원회에서 업종을 선별, 규약을 정해 놓는데 초보자의 경우 이들의 규약에 맞는 업종을 그대로 받아들여도 큰 무리는 없다. 규약대로 업종을 선택하는 경우 업종을 다시 바꿔야 하는 경우도 발생할 수 있기 때문에 이점 유의해서 임대해야 한다.
이기현
MK consulting 대표
강남대 부동산학과 졸업 / 대학원 수료
강남대학교 부동산행정대학원 출강
