산업의 발달로 도시는 인구의 도시집중 현상으로 환경오염, 교통체증, 범죄 등으로 가득하다. 하지만 도시인들은 직장, 자녀교육, 경제적인 이유 등으로 쉽게 도시를 떠나지 못하고 있다. 여건만 허락된다면 도시를 떠나 도시 근교나 농·어·촌을 동경하고 공기좋고 물 맑은 곳에 조그마한 땅이라도 쉴 수 있는 공간을 마련하여 도시의 편안함과 전원생활의 여유로움을 함께 누릴 수 있다는 점에서 착안한 것이 전원주택이다.
전원주택은 국민소득이 증가할수록 순수주거용 주택형태로 변화하며 이에 대한 수요는 일부 부유층만이 소유했던 초호화판 고급별장의 개념이 아닌 규모나 자금면에서 소액구입이 가능한 농가 주택의 개념으로 바뀌고 있다.
전원주택은 앞으로 더욱 수요증가가 예상되고 환급성이 빠르다는 것과 보유기간 동안 이용할 수 있다는 점(투자+이용)이라는 일거양득의 부동산 상품이다.
전원주택은 도시지역으로의 접근성이 문제가 되는데 생활의 편이성을 고려하자면 교육시설, 위락시설, 문화시설, 유통시설 등의 기간시설의 이용이 용이하도록 도시와 인접거리에 위치해야 된다는 점이 가장 중요하다.
전원주택을 구입하기 위해서는 꼭 대지를 구입해야 할 필요는 없다. 준농림지를 구입해서 전용 후 주택을 완공하고 대지로 형질 변경을 하면 된다.
이러한 방법으로 건축해야 소요예산이 적으면서 향후 높은 투자가치를 지니게 되기 때문이다. 주택에 딸린 조그마한 땅이라도 텃밭으로 활용한다면 전원주택의 분위기를 한층 살릴 수 있기 때문이다.
전원주택 건축을 위한 토지매입을 위해서는 전략이 필요하다. 과거처럼 무조건 토지를 사두면 이익을 얻을 수 있다고 생각하다가는 낭패를 보기 쉽다. IMF체제를 겪으면서 부동산시장의 패러다임이 크게 바뀐 탓이다. 반드시 투자금액대비 수익률을 따져본 뒤 행동에 나서야 한다.
첫째, 가장 안전한 토지투자방법은 택지개발지구에 인접한 땅을 사는 것이다. 택지지구는 정부정책에 따라 체계적으로 개발되기 때문에 어느 정도 예측이 가능하다. 따라서 안정적인 투자수익을 얻을 수 있다.
둘째, 그린벨트 해제 대상지를 찾아라. 국토의 5.4%에 해당하는 그린벨트는 1971년 이후 금단의 땅이었다. 그러나 순차적으로 규제가 풀리고 있어 고수익의 가능성이 열려 있다.
셋째, 경매를 최대한 활용하라. 수도권 일대에서 토지경매물건은 한달 평균 2,500건 정도 쏟아지고 있으며 낙찰가도 감정가의 50~60%대로 시세의 절반가격에 살 수 있는 경우가 많다. 전원주택용도라면 자금사정으로 경매에 붙여진 단지형 전원주택지를 눈여겨 볼만하다.
넷째, 전원주택지에 대한 지역편견을 버려라. 땅투자 하면 누구나 용인, 양평, 파주, 가평 등을 꼽는다. 이 같은 지역편견을 버려야 한다. 이천시 마장면 해월리는 용인시 백암면 가창리보다 교통여건이나 입지여건이 좋다. 그러나 시세는 가창리가 용인땅이라는 프리미엄을 업고 있어 상대적으로 비싸다. 지역편견을 버리면 실제가치보다 30% 이상 저렴한 값으로 토지를 장만할 수 있다.
다섯째, 지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프연습장용으로 산 땅이라도 본격 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않은 채 버려진 땅 등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다.
이기현
MK consulting 대표
강남대 부동산학과 졸업 / 대학원 수료
강남대학교 부동산행정대학원 출강
