토지는 아무리 믿을만한 정보라 하더라도 지도로 보는 것과 실제로 보는 것이 확연히 차이가 있기 때문에 반드시 눈으로 확인하는 것을 게을리 해서는 안된다. 가끔은 지적도와 토지의 모양이 다른 경우도 발생할 수 있으므로 항상 주의해야 한다.
필자의 예를 들자면 지난 1986년 공인중개사 자격증을 획득한 이후 부동산중개업소에 근무하고 있던 대학 동기와 함께 ‘○○컨설팅’이라는 사무실을 열었다. 하지만 처음부터 토지를 직접 보러 다니거나 매입을 하지는 못했다. 첫째로 자금 문제가 가장 컸고 둘째로는 아직은 시기상조라는 생각이 강했기 때문에 우선 주변 건물과 토지에 대한 중개 일을 하면서 정보수집에 힘을 썼다.
그러나 이미 서울·경기 지방은 사무실 자금 능력상 구입할 엄두도 내지 못하고 대신에 지방으로 눈을 돌렸다. 특히, 충청남도와 전라도 일대는 토지가 나왔다는 정보만 있으면 어디든지 달려가 직접 눈으로 확인하고 주변 시세, 개발 동향과 현지인들의 생각을 듣고 다녔다. 이렇게 직접 확인하는 것은 지금도 필자가 가장 자신있게 말하는 노하우 중의 하나다.
그러나 아무래도 가장 중요한 것은 좋은 입지의 토지를 얼마나 싼 가격에 구입했느냐이다. 건물의 건설비는 평당 크게 차이가 나지 않기 때문에 이는 후에 건물을 지을 때에도 토지의 구입 가격에 따라 이윤이 많이 달라지기 때문이다. 건물을 지을 때에도 먼저 짓지 않는 것이 좋다. 주변의 개발 속도와 어떠한 종류의 상업시설이 생기는지, 주변의 인구, 성향과 특징들을 모두 파악한 뒤 개발을 해야 절대 실패가 없기 때문이다. 즉 개발이 어느 정도 진전된 후에는 자신이 구입한 토지의 구입 전후의 차이를 알 수 있는데 예상한 개발 이익보다도 주변 토지 개발이후의 토지 가격상승이 더 높아지기도 한다.
다음으로 중요한 것은 개발 콘셉트이다. 요즘은 개성이 없거나 자신만의 분명한 콘셉트을 갖고 있지 않으면 절대 성공할 수 없다. 개발사업은 단순히 토지를 구입해서 건물을 짓는 것에서 끝나는 것이 아니다. 지금은 어떠한 곳에 어떻게 개발을 했으며 앞으로 어떠한 방향으로 관리를 하느냐까지가 개발사업에 포함된다.
이 세 가지 조건 중에서 어느 한 가지라도 빠지면 그 개발사업은 성공했다고 자부할 수 없다.
그러나 개발 사업을 하는데 있어 무엇보다 가장 중요한 것은 자금의 융통이다. 거의 모든 사업이 자기 자산이 아닌 은행이나 다른 금융기관의 도움을 빌어 시행하게 된다. 여기에는 막대한 이자가 따르며 개발 도중 예기치 못한 사고로 인해 계획했던 것에서 벗어나는 경우도 있다.
그리고 절대 개발사업을 시작하면서 막대한 이익을 남기겠다는 생각은 접어야 한다. 단 한번의 투자로 목돈을 만지겠다는 생각은 사업의 진행을 매끄럽지 못하게 할 수도 있고 부실공사는 다른 부분에 문제가 생길 수도 있다고 생각하기 때문이다.
마지막으로 부동산이 묻지마 투자로 돈이 되는 시대는 지났다고 생각한다. 그렇기에 누가 더 많이 정확한 정보를 가지고 있는가? 또 돈이 되는 부동산이 되기 위해서는 국가 정책에 거스르지 말라고 하고 싶다. 토지에 관한 모든 정책을 관장하고 세금을 매기고 걷는 곳은 국가이다. 국가 정책에 반하는 부동산은 이익이 클 수도 있겠지만 그만큼 손해도 크다고 할 수 있다. 어떻게 보느냐에 따라 돈도 되지만, 손해도 볼 수 있는 것이 부동산이기 때문이다.
