얼마 전까지만 해도 10억 열풍이 일었다. 물려받은 재산 없이 과연 10억 만들기가 그리 쉬운 일일까? 그러나 이 목표를 어렵지 않게 달성해 내는 사람들이 있다. 바로 토지 투자에 성공한 사람들이다. 때문에 일반 서민들은 부자들의 투자방법이 아닌, 자신만의 노력으로 당대에 부자가 된 사람들의 투자방법을 알기 위해 혈안이 되어 있는 것이다.
그렇다면 소시민들은 어떻게 부동산 투자에 접근해야 할까? 세상을 보는 눈과 자신만의 분석력, 투자감각을 길러야만 확실한 기회가 왔을 때 당신을 부자로 만들어 줄 땅을 망설임 없이 낚아챌 수 있다.
첫째, 부동산으로 부자가 된 사람들의 땅 투자처 1순위는 대도시 인근지역의 택지개발 가능지역으로, 실수요자들이 필요로 하는 토지이다. 대도시 인근지역의 택지개발 가능지역으로, 땅값이 싸면서 개발이 쉬운 관리지역은 개발 시점이 되면 큰 차익을 얻을 수 있다.
둘째, 도로의 중요성이다. 땅에 투자를 할 때 도로의 중요성은 가격체감법칙에 따라 평가할 수 있다. 도로를 기준으로 도로에서 뒷면으로 4블록이 있다면 도로에서 가장 가까운 땅을 49%, 두 번째 가까운 땅을 30%, 세 번째 가까운 땅을 20%, 네 번째 가까운 땅을 10%로 토지 평가를 하고 있다.
또한 도로는 길이 뿐 아니라 넓이와도 관계가 있는데 이를테면 도로가 넓은 곳의 집값이 도로가 좁은 곳의 집값보다 높게 형성된다. 따라서 도로 진입이 수월하고 생활편의시설과 거리가 가까운 곳을 고른다.
산지는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다. 만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입가의 경제성을 따져봐야 한다.
도로도 이제 복잡하게 분석해야 하는 시대다. 가급적이면 차선이 많은 곳이 좋고, 또 역세권이 좋다. 역세권도 지하철을 갈아타는 환승역이 인구 이동률이 많다. 지하철 환승역에 버스역이 함께 있는 도로는 금싸라기 땅이다. 앞으로 도시는 전철역을 중심으로 상권이 발달할 것이다. 지방의 경우 고속철도역을 중심으로 땅이 오르고 지역의 발전이 가속화될 것이다.
그렇다면 마지막으로 전문가들이 말하는 현장답사 잘하는 비법을 알아보자. 땅투자에는 함정이 많다. 입지여건 점검, 각종 인허가, 전원주택 또는 펜션 건축, 관리 및 운영 위탁 등 절차가 길고 복잡하다. 아파트라면 건설회사가 해 줄 이런 일을 매입자 스스로 해야 한다.
마음 놓고 일을 맡길 수 있는 전문가가 많지도 않다. ‘위임을 하더라도 30%는 계약 당사자가 챙겨야 한다’는 게 전문가들이 체험하고 하는 얘기다. 주말이나 휴가철에 틈틈이 짬을 내 현장을 돌아다니면서 땅 보는 눈을 갖춰야 제대로 땅 투자를 할 수 있다.
토지투자 전문가들이 공개하는 효과적인 현장답사 요령을 알아본다.
①사전준비를 철저히 한다. 답사 지역에 대한 정보를 충분히 파악한다. ②오전 4~5시에 길을 떠나자. 그래야 시골 농부를 만나기 싶다. ③갈 땐 고속도로, 올 땐 국도를 이용한다. 입지여건과 접근성을 입체적으로 점검한다. ④정중하고 순진하게 지역 주민들을 대한다. 약은 체하는 도시민은 환영받지 못한다. ⑤30년 이상 된 나무숲이 우거진 곳은 피한다. 보전지역일 가능성이 높다. ⑥인허가 사항은 설계사무소에서 교차 확인하다. 공무원은 확정사항 아니면 말을 잘 안한다. ⑦자녀와 함께 답사한다. 살아있는 경제교육이 될 것이다. ⑧겨울에도 가보라. 펜션의 수익성은 겨울 관광객에 달려 있다. ⑨현장에서 투자 결정을 하지 말라. 매입 전에 적어도 3~4번은 더 답사한다.