택지지구 내 단독택지에는 주거전용과 점포전용 두 종류가 있다.
주거전용은 용적률이 100%라면, 상가없이 단독주택이나 다가구 주택만 지을 수 있다. 점포겸용은 저층에 상가, 2~3층에 주택을 지을 수 있다. 여유자금이 있는 투자자에게는 직접 거주는 물론 안정적인 임대수익도 얻을 수 있는 점포겸용 택지가 유리하다. 수도권 땅이라도 토지거래허가를 받지 않아도 되고, 공기업이 분양하는 땅이어서 요즘처럼 토지 사기를 당할 위험도 없다. 게다가 환급성도 좋아 필요할 때 언제든지 땅을 팔고 현금화할 수 있다.
단독택지를 단기 시세차익 목적으로 투자하는 것은 사실상 불가능하다. 점포겸용 주택은 소유권이전 등기 때까지 분양권 전매가 금지됐기 때문이다. 점포겸용 용지는 용적률 180%가 적용돼 1층에 상가, 2~3층에는 임대용 주택을 짓는 것이 일반적이다. 주거성은 주거전용에 비해 다소 떨어지지만 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 장기투자 목적에 알맞다. 분양가는 일반적으로 주거전용이 약간 싸지만 항후 시세차익은 점포겸용 용지가 유리하다 할 수 있다.
점포용 택지는 일반 단독택지보다 가격은 다소 비싸지만 전문투자자들이 눈독을 들이는 노른자위 땅이다.
단독택지는 소유권 등기이전 때까지 명의변경이 제한되는 것과 달리 점포겸용 택지는 한 회에 한해 전매가 가능하기 때문이다. 공기업이 분양하는 택지지구 내 단독택지는 부동산 재테크 문외한이 나서기에는 안정적인 투자 상품이다.
한편 뒤늦게 토지시장에 뛰어들어 투자할 때는 현재 형성된 웃돈과 향후 지가상승률을 따져 언제쯤 이자를 포함한 원금 회수가 가능한지 고려해야 한다. 단기 시세수익을 노려 무리하게 돈을 빌리는 일은 절대 피해야 한다. 향후 시장 환경이 변하면 탄력적으로 대처할 수 없어 낭패를 보게 되기 때문이다.
택지지구 내 단독택지에 투자하는 방법은 크게 두 가지가 있다.
먼저, 토지공사나 주택공사에서 직접 분양을 받거나 혹은 기존 토지소유자가 소유한 협의양도인 택지를 매입하는 것이다. 협의양도인 택지는 소유권 등기 이전에 한 번 전매가 가능하다. 단독주택 용지는 토지공사나 주택공사가 감정평가를 통해 공급가격을 결정하며 추텀을 통해 분양한다. 청약통장은 필요없지만 가구당 1필지만 신청할 수 있다. 1순위는 입찰 공고일 전날 기준으로 해당 지역 거주 무주택 가구주다.
투자자는 해당지역 토지공사나 주택공사 지부를 방문해 택지지구 설계도와 주변 지역 개발 현황을 파악하고 입찰에 나서야 한다. 이 때 인근 지역 상가 임대료와 토지 거래가도 함께 점검해야 한다. 택지지구내 단독택지가 항상 호재로 작용하는 것도 아니며 또한 언제나 유익한 것도 아니다.
택지지구내 단독택지 투자시에는 일부분이 아닌 택지지구 전체 모습을 살펴서 투자해야 하며, 입찰 전 주변 땅값을 분석해 수익률을 확인하는 것도 소홀히 해서는 안 된다. 또한 점포겸용이 주거전용보다 비싸지만 웃돈도 높다는 것을 염두해 두어야 하며 웃돈주고 되사는 투자는 신중해야 한다.
마지막으로 점포겸용은 도로변 투자가 1순위라는 것을 숙지하며 부동산 투자에는 항상 임장활동을 게을리하지 않아야 한다는 것을 잊지 말아야 할 것이다.
이기현
MK consulting 대표
강남대 부동산학과 졸업 / 대학원 수료
강남대학교 부동산행정대학원 출강