부동산시장과 같이 환금성이 떨어지는 것으로 유명한 토지를 사고파는 데 있어 좋은 땅을 볼 줄 안다는 것처럼 중요한 능력은 없다. 특히 요즘같이 지방을 개발하는 데 행정력이 총동원되는 시대에서는 분명히 거시적이든 미시적이든 땅 그 자체를 볼 줄 아는 능력이 참으로 절실한 시대를 살고 있다는 반증이다.
기본적으로 상품성이 높은 토지는 보기에도 좋다는 특징이 있다. 물론 법제상의 규제가 난마처럼 뒤얽힌 것이 토지시장이라고는 하지만, 소유하고 있는 이가 끊임없이 가꾸고 다듬은 땅만큼 보이는 이로 하여금 욕심을 불러일으키는 것도 드문 것이 사실이다. 한국인의 머릿속에는 풍수지리의 기본적인 개념이 뿌리깊게 박혀 있기 때문에라도 ‘보기 좋은 땅’은 토지매매 부분에 있어서 상당히 중요한 기본 중의 기본이라고 할 수 있다.
물론 단순히 보기에만 좋은 땅에서 머무는 것이 아니라 소유자가 좀 더 노력하여 필지를 팔기 좋게 쪼개거나 합치는 등의 제도적인 가공을 더하거나 형질변경 등을 통해 수요가 있는 형질로 전환시켜 두는 등의 노력도 충분히 할만한 일이 아닌가 싶다. 그러나 아무리 땅을 보기 좋게 꾸민다고 하더라도 개발제한구역으로 묶여있거나 절대농지라면 누가 사겠는가? 이런 부분에 대해서도 충분히 고려하여 대응책을 마련하는 것이 땅을 소유한 자라면 마땅히 해야 할 일이 아닌가 싶다.
소유한 입장에만 풍수지리의 관념이 이용되는 것은 아니다. 흔히 사면 안되는 땅이라 손가락질 받는 땅은 그 나름대로 그럴만한 이유가 있는 법이다.
기본적으로 토지를 구입하고자 하는 입장이라면 땅의 형상에 넋을 놓고 바라보고 있기보다는 먼저 그 토지에 얽힌 공법상 규제와 사업상 관계를 탐색하는 것이 중요하다. 토지는 관련 법규만 100여개를 훨씬 상회하는 분야이기 때문에 물건에 대해서 자세한 행정적인 조사가 무엇보다 중요하다. 토지거래는 그 규모면에서 상당히 큰 경우가 대부분이라 꼼꼼한 선행조사가 이뤄지지 않는다면 수익기대에 맞먹는 위험도 도사리고 있다. 그리고 토지는 도심지의 아파트와 같은 주거시설과는 달리 권리가 엉켜있는 경우도 상당하므로 이 부분도 면밀히 조사해 위험을 사전에 방지하는 것이 중요하다.
특히 한국과 같은 매장문화권에서는 산지나 임지, 농지 등을 매수할 때 무덤이 있는 토지는 피해야 한다. 연고가 없는 무덤조차도 관리자의 허락이 있어야 이장(移葬)이 가능하다는 법리상의 문제로 인해 소규모 이용은 물론 개발 사업 등에 있어 일정이나 현금 흐름 등에 심각한 피해를 줄 수 있다.
무덤 외에도 사설도로가 접해있어 그에 따른 권리분쟁의 소지가 있는 땅이나 군사시설과 같은 기피시설이 인접한 토지는 환금성이 현저히 낮기 때문에 애초에 구입 자체를 하지 않는 것이 안전하다. 그리고 무허가 건물이나 토지에 전세권이나 지상권 등이 걸려 있어 임차인이 생업을 영위하는 경우라면 그 후속 처리에 상당한 시간과 노력을 빼앗길 소지가 크므로 특별한 목적과 해결할 수 있는 능력이 없는 경우라면 아무리 탐이 나더라도 냉정하게 자신을 되돌아보고 덤벼들지 말지를 결정해야 할 것이다.