입지선정을 어디에다 하느냐, 어떤 업종을 선택하느냐, 또는 영업에 대한 노하우가 있느냐에 따라 천차만별인 것이 상가권리금이다.
특히 상가권리금은 보증금보다 클 경우가 많으므로 상가를 인수할 때는 입지, 업종, 소비시장의 크기, 지역적 특색, 지역주민의 소득수준, 프랜차이즈, 배후 인구, 자금력, 수익률 등 여러 면을 면밀하게 분석하여야 실패할 확률이 적다. 보통의 상가 권리금은 영업이익을 계산한 것이므로 건물주로부터 인정받지 못하는 것이기에 투자를 할 때는 다음의 유형들을 조심해야 한다.
첫째, 권리금이 예상되는 1년치 매출 이익금을 넘어서는 안된다.
둘째, 재건축이 예상되는 상가는 피해야 한다. 상가 권리금은 법적으로 보호되는 권리가 아니므로 재건축이 들어가면 회수하기 힘들다.
셋째, 권리금을 주고 상가를 인수할 경우 전 영업자로부터 일정 거리내 동일업종을 하지 않는다는 약속을 받아야 한다.
넷째, 임차기간을 안정적으로 확보해야 하고 신축건물이 들어서는 개발 예정지는 피하는 것이 좋다.
상가투자의 구체적인 실패사례와 성공사례를 알아보도록 하겠다.
우선 실패사례를 보면 아르헨티나에 살다가 입국한 이 모씨는 지난 2003년 당시 우리나라의 육류 소비가 증가세에 있다는 점에 착안하여 성남시의 한 신축 건물(건평 120평, 대지면적 300평)을 보증금 2억원에 월 1천만원을 주고 임대하였고 약 3억원 가량의 시설비를 투자하여 이국적인 아르헨티나풍의 소고기 전문 요리점을 개업했다.
그러나 처음 보름 정도는 개업 손님 및 지인들로 성공을 예견하는 듯 했으나 그 이후에는 점차 손님이 줄어 적자를 면치 못했고, 결국 1년만에 시설비를 한 푼도 건지지 못한 채 가게 문을 닫고 다시 아르헨티나로 돌아가야만 했다.
이 모씨의 실패요인을 분석하자면 첫째, 입지선정의 실패이다. 이국적인 음식은 고정 손님을 확보하기가 어려워 유동인구가 많은 중심지가 유리하다는 점을 간과했다.
둘째, 시장조사의 및 홍보가 부족하였다. 우리나라 국민의 육류 소비방식에 대한 정보 부족, 음식의 현지화 실패 등을 들 수 있다.
셋째, 지나치게 긴 식사시간이다. 아르헨티나식의 소고기 요리를 먹는 데 보통 2시간이 걸리며 우리나라의 점심문화와는 맞지 않았다. 따라서 한번 와 본 직장인들은 시간 관계상 점심시간에 이 집을 이용하지 않았다.
다음으로 성공사례를 보면 실패사례의 이 모씨와 같은 지역에서 김 모씨는 인근에 골프장이 인접하고 교통이 편하지만 주변에 식당이 없다는 점을 착안하여 약 20억원을 들여 대지 200평, 연건축면적 150평의 3층 건물을 신축하여 영업을 시작했고 몇 년이 흐른 지금 상당한 성공을 거두었다. 현재 토지가격만 당시의 10배 이상으로 올랐기 때문이다.
성공요인을 분석해 보면 첫째, 자기 소유의 건물이었기 때문에 불황에도 견딜 수 있었고 둘째, 독점적 위치에서 영업을 시작할 수 있었고 이는 곧 고정적인 단골 손님을 만들게 되었다.
IMF를 극복하면서 내수 경기가 살아나고 부동산 투자 열풍이 불면서 주택과 상가의 가격이 과열적으로 치솟기 시작했다. 이를 이용해 투자하여 자신의 자산을 불린 사람들도 있으나 입지 선정 및 업종의 선택을 잘못하여 피해를 본 사람들도 적지 않은 점을 명심해야 한다.
이기현
MK consulting 대표
강남대 부동산학과 졸업 / 대학원 수료
강남대학교 부동산행정대학원 출강