15년 전부터 A는 다른 지역에 살고 있는 친구 B의 토지에 농사를 짓고 있었다. B는 사업이 바쁘다는 이유로 그 땅을 제대로 관리하지 못하고 있었다. 그러나 땅을 다른 사람이 오랫동안 사용하면 소유권을 뺏길 수 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되었다. 아직 A가 토지를 사용한 기간이 20년이 안 되었기 때문에 소유권을 유지하는데는 별 문제가 없지만 지금처럼 계속해서 권리행사를 하지 않는다면 그 땅에 대한 권리를 상실할 수도 있다.
이를 해결할 방법으로는 B가 그 땅의 소유자로서 권리 관계를 명확히 해두는 것으로 가능하다. 지금부터라도 땅을 사용하고 있는 A에게 토지 사용료를 받든가 임대차 계약서를 작성하는 방법으로 B가 ‘소유의 의사’로 땅을 점유하지 않는다는 사실을 명백히 밝히게 되면 A의 점유취득시효는 인정되지 않는다.
만일 누군가가 다른 사람 소유의 부동산을 오랫동안 점유하면서 농사를 지어왔다면 그 땅의 점유자는 소유권을 취득하게 된다. 이것을 법률적인 용어로 ‘점유취득시효’라고 한다.
비록 타인의 토지라도 강요, 협박이나 폭행 등의 불법적인 수단이 아닌 법률상 허용하는 방식으로 점유를 개시하고, 마치 외형적으로 실제 소유자인 것처럼 행사하고 있는 자에 대해 그 사실상의 점유상태에 소유권을 인정하는 것이다.
이러한 요건을 갖춘 점유자는 자신의 이름으로 등기를 함으로써 부동산의 소유권을 취득하게 되는 것이다.
이런 경우 토지 소유권을 상실하는 사람이 스스로 인정하고 소유권이전등기에 협조하기 어려울 것이므로 통상은 취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 거쳐 판결에 의해 소유권이전등기를 하는 경우가 대부분이다.
이 부동산 점유취득시효 제도는 비록 등기를 소유권 취득의 요건으로 하고 있기는 하지만 등기를 물권 공시방법으로 하는 부동산을 등기없이 점유한데 기초하여 소유권을 취득할 수 있도록 하는 것이다.
이 제도의 타당성에 관하여는 의문이 제기되기도 한다. 최근에는 다음과 같은 ‘판례 5원칙’이라는 명제가 제시되고 있기도 하다.
첫째, 취득시효의 완성으로 시효취득자는 부동산 소유명의자에 대하여 등기 없이 시효취득을 주장할 수 있다.
둘째, 취득시효 기간 만료 또는 완성 전에 부동산의 소유명의자가 변경된 경우에 그 후 취득시효기간이 완성된 시효취득자는 등기명의를 넘겨받은 취득시효완성 당시의 소유명의자에게 취득시효를 주장할 수 있다.
셋째, 취득시효기간이 완성된 후 시효취득자가 이전등기를 하지 않고 있는 사이에 소유자가 제3자에게 부동산을 양도한 경우 시효취득자는 제3자에 대하여 취득시효를 주장할 수 없다.
넷째, 취득시효의 기산점은 임의로 선택할 수 없다.
다섯째, 취득시효 완성 후 소유자의 변동은 있어도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 다시 취득시효기간이 완성되는 경우 취득시효의 완성을 주장할 수 있다.
시효취득의 법적 성질은 일반적으로 원시취득이라고 이해되고 있다. 부동산 점유취득시효가 완성된 경우 점유자가 하여야 할 등기에 관하여는 보존등기설과 이전등기설이 대립하고 있다. 다수설인 이전등기설은 일반적으로 시효취득은 원시취득이므로 보존등기를 하여야 하지만, 형식상 또는 실무상 이전등기를 하게 된다고 한다.

김은하기자